Sie leben in Zürich, Basel oder im Aargau und vermieten eine Wohnung in Freiburg, Konstanz oder Berlin? Dann besteuert Deutschland Ihre Mieteinnahmen. Denn wenn Sie Ihren Wohnsitz in der Schweiz haben und Immobilien in Deutschland vermieten, sind Sie beschränkt steuerpflichtig. Ab dem ersten Euro, faktisch ohne Grundfreibetrag. Was das konkret bedeutet, welche Pflichten Sie haben und wo die Gestaltungsspielräume liegen.
Das Grundprinzip: Deutschland besteuert, wo die Immobilie steht
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz folgt bei Immobilien dem Belegenheitsprinzip (Art. 6 DBA-Schweiz): Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen darf der Staat besteuern, in dem die Immobilie liegt. Für Ihre deutsche Immobilie ist das Deutschland – unabhängig davon, dass Ihr Wohnsitz in der Schweiz liegt.
Steuertechnisch sind Sie in Deutschland beschränkt steuerpflichtig (§ 1 Abs. 4 EStG). Erfasst werden Ihre inländischen Einkünfte, insbesondere Vermietung und Verpachtung (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG) und Gewinne aus dem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 i. V. m. § 23 EStG).
Der entscheidende Unterschied zur unbeschränkten Steuerpflicht: Der Grundfreibetrag wird Ihnen faktisch nicht gewährt (§ 50 Abs. 1 EStG). Der Grundfreibetrag wird zwar berücksichtigt, aber dieser erhöht wiederum Ihr Einkommen. Ihre deutschen Mieteinkünfte werden ab dem ersten Euro besteuert. Auch Zusammenveranlagung und Splittingtarif stehen beschränkt Steuerpflichtigen grundsätzlich nicht offen. Genau deshalb zählt hier jede Werbungskostenposition doppelt.
Wohnsitz Schweiz · Immobilie in Deutschland
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Anlage V, Fristen, Bescheide: Ich übernehme die deutsche Steuererklärung für Ihre Immobilie. Sie übermitteln die Belege digital – ein Termin in Deutschland ist nicht erforderlich.
Unverbindliche Anfrage – ich melde mich persönlich zurück.Vermietung: Was Deutschland konkret besteuert
Besteuert wird der Überschuss – Mieteinnahmen (§ 8 EStG) abzüglich Werbungskosten (§ 9 EStG). Das ganze stellt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) dar. Die deutschen Regeln gelten vollständig, und sie sind für Vermieter großzügiger, als viele Schweizer Eigentümer erwarten:
- Abschreibung (AfA): 2 % jährlich auf die Gebäudeanschaffungskosten, 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist zudem die degressive AfA von 5 % möglich (§ 7 Abs. 5a EStG) ein erheblicher Hebel in den ersten Jahren.
- Schuldzinsen: Finanzierungszinsen sind in voller Höhe Werbungskosten – auch wenn die Hypothek bei einer Schweizer Bank läuft.
- Erhaltungsaufwand: Renovierung, Verwaltung, Fahrtkosten, Steuerberatung – abziehbar. Vorsicht nur beim anschaffungsnahen Aufwand in den ersten drei Jahren (15-%-Grenze, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Ihre Pflicht:
Jährliche Einkommensteuererklärung beim Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt (§ 19 Abs. 2 AO). Keine Gewerbesteuer bei privater Vermietung, keine Kirchensteuer ohne deutschen Wohnsitz; Solidaritätszuschlag fällt erst oberhalb der Freigrenze an.
Grunderwerbsteuer: Der Kaufpreis ist nicht der Endpreis
Schon beim Erwerb greift Deutschland zu einmalig, aber spürbar. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache: Je nach Bundesland liegt der Satz zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und das Saarland). In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung in Freiburg oder Konstanz für 500.000 € sind das 25.000 € fällig kurz nach der notariellen Beurkundung, denn ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese erfolgt kein Grundbucheintrag.
Für Sie als Schweizer Käufer gelten dieselben Regeln wie für Inländer: Es zählt allein, wo die Immobilie liegt, nicht Ihr Wohnsitz und nicht Ihre Staatsangehörigkeit. Zwei Punkte lohnen die Gestaltung: Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche kann bei marktüblicher Bewertung im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und mindert die Bemessungsgrundlage. Und bei vermieteten Objekten geht die Grunderwerbsteuer nicht verloren sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht anteilig Ihr AfA-Volumen. Abgeschrieben werden, kann aber nur das Gebäude nicht der Anteil der auf den Grund und Boden entfällt.
Grundsteuer: Die laufende Abgabe
Neben der Einkommensteuer auf Mieteinkünfte erhebt die Gemeinde jährlich Grundsteuer auf Ihr Objekt. Seit der Reform 2025 rechnet jedes Bundesland anders
Baden-Württemberg geht mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen Sonderweg:
Besteuert wird allein der Boden (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert), das Gebäude selbst spielt für den Grundsteuerwert keine Rolle. Auf den Bodenwert wird die Steuermesszahl angewendet, bei überwiegender Wohnnutzung mit einem Abschlag; die Gemeinde multipliziert das Ergebnis mit ihrem Hebesatz. Ob Freiburg, Konstanz oder Lörrach, die Hebesätze unterscheiden sich erheblich und gehören in jede Renditerechnung.
Zwei Nachrichten, die Schweizer Eigentümer gerne hören: Bei vermieteten Immobilien ist die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig und soweit Sie sie selbst tragen, mindert sie als Werbungskosten Ihre deutschen Mieteinkünfte. Wirtschaftlich belastet sie Sie als Vermieter damit in der Regel kaum. Anders bei der selbstgenutzten Ferienwohnung: Hier bleibt die Grundsteuer anteilig auf die externe Vermietung bei Ihnen hängen. Prüfen lohnt sich in beiden Fällen: Gerade beim Bodenwertmodell entscheidet der angesetzte Bodenrichtwert über die Höhe und der ist im Einspruchsverfahren angreifbar, etwa über ein qualifiziertes Gutachten bei erheblich abweichendem tatsächlichem Wert.
Und die Schweiz? Freistellung, aber satzbestimmend
Die Schweiz besteuert Ihre deutschen Mieteinkünfte nicht noch einmal. Sie werden freigestellt, fließen aber satzbestimmend in Ihre Schweizer Steuererklärung ein: Sie erhöhen den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen (Progressionsvorbehalt). Gleiches gilt für den Vermögenssteuerwert der Immobilie.
Bei selbstgenutzten deutschen Ferienimmobilien erfasst die Schweiz derzeit zusätzlich den Eigenmietwert satzbestimmend. Hier lohnt der Blick nach vorn: Nach der Volksabstimmung vom September 2025 hat der Bundesrat den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 festgelegt, ab dann entfällt nach aktuellem Stand auch die satzbestimmende Berücksichtigung ausländischer Eigenmietwerte.
Hinweis zur Abgrenzung: Ich übernehme die deutsche Seite: Steuererklärungen, laufende Beratung, Verkaufs- und Strukturfragen. Die schweizerische Steuererklärung gehört in die Hände Ihres Treuhänders; auf Wunsch stimme ich mich direkt mit ihm ab, damit beide Erklärungen zusammenpassen.
Verkauf: Die 10-Jahresfrist entscheidet
Verkaufen Sie die deutsche Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, besteuert Deutschland den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) – auch bei Wohnsitz in der Schweiz. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf in Deutschland steuerfrei. Steuerfrei ist er auch bei durchgehender Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren – das kann nach der Rechtsprechung auch eine selbstgenutzte Zweit- oder Ferienwohnung sein.
Die Schweiz erhebt auf den Gewinn aus einem deutschen Grundstück keine Grundstückgewinnsteuer; die Freistellung gilt auch hier. Der Verkaufszeitpunkt ist damit fast ausschließlich eine deutsche Steuerfrage und planbar. Wenige Monate Differenz können den Unterschied zwischen voller Besteuerung und Steuerfreiheit ausmachen.
Erben und Schenken: Deutschland greift auf Inlandsvermögen zu
Deutsche Immobilien sind Inlandsvermögen (§ 121 BewG). Erwerber unterliegen der deutschen Erbschaft- oder Schenkungsteuer auch dann, wenn weder Erblasser noch Erbe in Deutschland wohnen (beschränkte Steuerpflicht, § 2 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG).
Die drei häufigsten Fehler in dieser Konstellation
Keine deutsche Erklärung abgeben
„Ich versteuere doch in der Schweiz“ schützt nicht. Die Abgabepflicht in Deutschland besteht unabhängig davon und Finanzämter erhalten Kontrollmaterial, wie zum Beispiel vom Notar, der den Kaufvertrag beurkundet.
AfA-Potenzial verschenken
Ohne saubere Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden vs. Gebäude verschenken viele Eigentümer jahrzehntelang Abschreibungsvolumen. Das lässt sich beim Erwerb mit wenig Aufwand richtig aufsetzen.
Verkauf ohne Fristenblick
Wer kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, zahlt auf den gesamten Wertzuwachs deutsche Einkommensteuer ohne Grundfreibetrag. Der Notartermin gehört in den Steuerkalender. Abweichend vom Notartermin ist der Übergang „Nutzen und Lasten“ für den Startpunkt der 15% Grenze Relevant.
Häufige Fragen
Muss ich als Schweizer mit vermieteter Immobilie in Deutschland eine deutsche Steuererklärung abgeben?
Ja. Bei Vermietungseinkünften besteht eine jährliche Erklärungspflicht beim Finanzamt am Belegenheitsort der Immobilie unabhängig von der Höhe der Einkünfte und unabhängig von Ihrer Schweizer Steuererklärung.
Gilt für mich der deutsche Grundfreibetrag?
Faktisch nein. Bei beschränkter Steuerpflicht wird der Grundfreibetrag zwar gewährt, aber dieser erhöht zusätzlich Ihr Einkommen. Die Mieteinkünfte werden faktisch ab dem ersten Euro Überschuss besteuert. In engen Grenzen kann ein Antrag auf Behandlung als unbeschränkt steuerpflichtig (§ 1 Abs. 3 EStG) in Betracht kommen dies ist eine Einzelfallprüfung.
Besteuert die Schweiz meine deutschen Mieteinnahmen noch einmal?
Nein. Die Schweiz stellt die Einkünfte frei, berücksichtigt sie aber satzbestimmend: Sie erhöhen den Steuersatz auf Ihr übriges Schweizer Einkommen.
Wann kann ich die deutsche Immobilie steuerfrei verkaufen?
Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist – oder bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren. Innerhalb der Frist besteuert Deutschland den Veräußerungsgewinn.
Was ändert die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz für mich?
Der Systemwechsel ist per 1. Januar 2029 vorgesehen. Ab Inkrafttreten wird nach aktuellem Stand auch der Eigenmietwert ausländischer – also deutscher – selbstgenutzter Immobilien in der Schweiz nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt. An der deutschen Besteuerung ändert sich nichts.
Brauche ich Berater in beiden Ländern?
In der Regel ja: einen deutschen Steuerberater für die deutsche Erklärungs- und Gestaltungsseite, Ihren Schweizer Treuhänder für die dortige Steuererklärung. Ich stimme mich auf Wunsch direkt mit Ihrem Treuhänder ab.
Wohnsitz Schweiz · Immobilie in Deutschland
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Unverbindliche Anfrage – ich melde mich persönlich zurück.Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen verfasst und dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und ersetzt nicht die individuelle Beurteilung durch einen Steuerberater. Steuerliche Sachverhalte sind stets einzelfallabhängig, abweichende Umstände können zu anderen Ergebnissen führen. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
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