Steuerberater für Immobilien-GmbHs

Immobilien-GmbH oder Privatvermögen?

Die Grundsatzfrage steht am Anfang jeder Struktur. Im Privatvermögen werden Mieteinkünfte mit dem persönlichen Einkommensteuersatz erfasst – bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Dafür bleibt der Veräußerungsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) steuerfrei.

Die Immobilien-GmbH unterliegt der Körperschaftsteuer von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag sowie der Gewerbesteuer – Letztere kann bei einer rein vermögensverwaltenden Gesellschaft über die erweiterte Kürzung entfallen. Diese niedrige laufende Belastung wirkt sich vor allem dann aus, wenn Gewinne im Unternehmen verbleiben und reinvestiert werden (Thesaurierung). Wird dagegen an die Gesellschafter ausgeschüttet, kommt eine zweite Ebene hinzu – Abgeltungsteuer oder Teileinkünfteverfahren. Und anders als im Privatvermögen ist der Verkauf einer Immobilie aus der GmbH stets steuerpflichtig; eine Spekulationsfrist gibt es hier nicht.

Ob sich die GmbH lohnt, ist deshalb keine Frage des Steuersatzes allein, sondern des Gesamtbilds: Haltedauer, Ausschüttungs- oder Reinvestitionsstrategie, Umfang des Bestands und die geplante Nachfolge. Neben den steuerlichen Aspekten spielen regelmäßig auch Finanzierung, Haftungsbegrenzung, Nachfolgeplanung und der laufende Liquiditätsbedarf der Gesellschaft eine Rolle. Als Steuerberater begleite ich diese Entscheidung von der Analyse bis zur Umsetzung – vor der Gründung, nicht danach.

Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH? Vorteile und Nachteile

Die vermögensverwaltende GmbH (auch VV-GmbH genannt) spielt ihre Vorteile in einem bestimmten Profil aus: mehrere Mietobjekte im Bestand, eine langfristige Haltedauer, die Reinvestition der Gewinne statt laufender Ausschüttung, ein planvoller Vermögensaufbau – gegebenenfalls unter einer Holdingstruktur – und eine Nachfolge, die frühzeitig über Gesellschaftsanteile statt über einzelne Grundstücke geregelt werden soll. Auch die Liquidität muss passen: Eine GmbH verursacht laufende Kosten für Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung, die sich erst ab einer gewissen Bestandsgröße rechtfertigen.

Dem stehen die Nachteile gegenüber: kein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren wie im Privatvermögen, eine zweite Besteuerungsebene bei Ausschüttungen, Formalaufwand nach GmbH-Recht und Handelsrecht sowie eingeschränkte private Verfügbarkeit der Erträge. Wer eine Immobilien-GmbH gründen möchte oder überlegt, bestehende Immobilien in eine GmbH einzubringen, sollte deshalb beide Seiten durchrechnen lassen – einschließlich eines späteren Verkaufsszenarios.

Typische Mandanten in diesem Beratungsfeld sind vermögensverwaltende Immobilien-GmbHs, Bestandshalter, Familiengesellschaften, Immobilieninvestoren und Holdinggesellschaften.

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Eine Kapitalgesellschaft ist kraft Rechtsform gewerblich und damit grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig – auch dann, wenn sie ausschließlich Immobilien vermietet. Genau hier setzt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG an: Eine Gesellschaft, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, kann auf Antrag den auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfallenden Gewerbeertrag kürzen. Im Ergebnis kann die Gewerbesteuer auf die Vermietungseinkünfte vollständig entfallen.

Unschädlich ist dabei, wenn die Gesellschaft daneben eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt – auch das lässt § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ausdrücklich zu. Der Preis der Kürzung ist dennoch ein striktes Ausschließlichkeitsgebot. Schon eine kürzungsschädliche Nebentätigkeit kann die erweiterte Kürzung für das gesamte Jahr kosten – nicht nur anteilig. Zu den klassischen Risiken zählt die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen: Werden neben dem Gebäude auch fest eingebaute Anlagen überlassen, die als Betriebsvorrichtung gelten, kann das die Kürzung insgesamt gefährden.

Seit 2021 bestehen begrenzte Ausnahmen (§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG): Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Ladestationen sind bis zu 10 % der Mieteinnahmen unschädlich, Einnahmen aus bestimmten Leistungen unmittelbar an die Mieter bis zu 5 %. Diese Bagatellgrenzen schaffen Spielraum – ersetzen aber nicht die sorgfältige Prüfung im Einzelfall. Verwandte Fragen behandle ich auch auf der Seite zur gewerblichen Vermietung.

Die Immobilien-Holding und § 8b KStG

Über einer oder mehreren Immobilien-GmbHs lässt sich eine Holdinggesellschaft errichten. Ihr steuerlicher Kern ist das Beteiligungsprivileg des § 8b KStG: Gewinnausschüttungen der Tochter-GmbH an die Holding sind bei einer Beteiligung von mindestens 10 % im Ergebnis zu 95 % körperschaftsteuerfrei. Gewinne aus der Veräußerung der Anteile können unabhängig von dieser Beteiligungsschwelle unter § 8b KStG fallen. Jeweils gelten 5 % pauschal als nicht abziehbare Betriebsausgaben.

Damit lässt sich Kapital auf Ebene der Holding steuergünstig sammeln und in weitere Objekte reinvestieren, ohne dass zuvor die volle Ausschüttungsbesteuerung beim Gesellschafter anfällt. Ob eine solche Struktur sinnvoll ist, hängt von der Zahl der Objekte, der Finanzierungs- und Reinvestitionsstrategie und der geplanten Nachfolge ab. Die Grundlagen der Struktur behandle ich auf der Seite zu Holdings und Beteiligungsstrukturen.

Kauf und Verkauf: Asset Deal und Share Deal

Beim Asset Deal wird das Grundstück selbst erworben oder veräußert. Der Kauf löst Grunderwerbsteuer aus; beim Verkauf aus der GmbH ist der Veräußerungsgewinn körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig – wobei die erweiterte Kürzung nach der hierzu entwickelten Rechtsprechung unter Voraussetzungen auch den Veräußerungsgewinn erfassen kann.

Beim Share Deal werden statt der Immobilie die Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft übertragen. Grunderwerbsteuer kann auch hier ausgelöst werden: Seit der Reform 2021 greifen die grunderwerbsteuerlichen Ergänzungstatbestände bereits ab einem Übergang von 90 % der Anteile, mit Betrachtungszeiträumen von zehn Jahren (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 GrEStG). Innerhalb von Konzernstrukturen kann die Steuervergünstigung des § 6a GrEStG in Betracht kommen – gebunden an Beteiligungs- und Behaltensfristen.

Wichtig für die Erwartung: Der Share Deal vermeidet die Grunderwerbsteuer heute nur noch in wenigen Konstellationen – die früher verbreiteten Gestaltungen über eine 94/6-Beteiligung funktionieren seit der Absenkung der Schwelle auf 90 % in dieser Form nicht mehr. Welche Variante steuerlich günstiger ist, entscheidet sich vor der Beurkundung. Die Abgrenzung ist komplex und wird in eigenen vertiefenden Beiträgen behandelt.

Umsatzsteuer bei der Vermietung

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Das hat einen Nachteil: Ohne steuerpflichtige Ausgangsumsätze ist kein Vorsteuerabzug aus Bau-, Sanierungs- oder Anschaffungskosten möglich. Vermietet die GmbH an Unternehmer, die das Objekt für vorsteuerunschädliche Zwecke nutzen, kann sie zur Umsatzsteuer optieren (§ 9 UStG) und dann die Vorsteuer geltend machen.

Diese Option ist eine Gestaltungsentscheidung mit langem Nachlauf: Ändert sich die Nutzung innerhalb des Berichtigungszeitraums von zehn Jahren, ist der Vorsteuerabzug anteilig zu berichtigen (§ 15a UStG). Gerade bei Gewerbeimmobilien mit wechselnden Mietern will die Option sorgfältig geplant sein. Bei der Vermietung von Wohnraum an Privatpersonen scheidet die Option regelmäßig aus – hier bleibt es bei der Steuerfreiheit ohne Vorsteuerabzug.

Gebäude-AfA und Jahresabschluss

Die Abschreibung des Gebäudes ist ein wesentlicher Hebel für das steuerliche Ergebnis der Gesellschaft. Neben der linearen Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) kommt für neu errichtete Wohngebäude die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht – sofern die gesetzlichen Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind. In geeigneten Fällen lässt sich über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) eine höhere Abschreibung erreichen.

Hinzu kommen die laufenden Pflichten der Kapitalgesellschaft: Buchführung, Jahresabschluss nach HGB, die Abstimmung zwischen Handelsbilanz und Steuerbilanz, Körperschaft-, Gewerbe- und Umsatzsteuererklärungen sowie die Offenlegung. Diese laufende Betreuung übernehme ich vollständig digital – auf Basis von DATEV.

Steuerberater für vermögensverwaltende GmbHs

Als Steuerberater begleite ich Immobilieninvestoren und vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften von der Strukturentscheidung über die laufende Besteuerung bis zur späteren Veräußerung oder Umstrukturierung. Gerade bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung und bei Holdingstrukturen entscheidet häufig ein scheinbares Detail über erhebliche steuerliche Auswirkungen – eine mitvermietete Betriebsvorrichtung, eine übersehene Nebentätigkeit, eine Anteilsübertragung zur falschen Zeit.

Die laufende Betreuung – Buchführung, Jahresabschluss und betriebliche Steuererklärungen – übernehme ich vollständig digital. Für den privaten Immobilienbestand außerhalb einer Gesellschaft finden Sie mehr auf der Seite zur privaten Vermietung; die Übertragung von Gesellschaftsanteilen auf die nächste Generation behandle ich im Beratungsfeld Vermögensnachfolge.