Steuerberater für Immobilien-GmbH · Gesellschaften und Holding
Steuerberater für Immobilien-GmbH: Struktur, Gewerbesteuer und laufende Betreuung
Ich berate vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften, Holdingstrukturen und gewerbliche Immobilienunternehmen, digital und bundesweit. Von der laufenden Betreuung bis zur Strukturentscheidung.
Ihre Immobiliengesellschaft steuerlich betreuen lassen
Die Immobilien-GmbH kann erhebliche steuerliche Vorteile bieten, bringt aber auch besondere Anforderungen an Besteuerung, Buchhaltung und Gestaltung mit sich. Als Steuerberater für Immobilien-GmbH betreue ich Gesellschafter, Investoren und Immobilienunternehmen laufend und bei Strukturentscheidungen. Ob eine Immobilien-GmbH im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von den wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ab und sollte vor der Umsetzung geprüft werden. Den Überblick über alle Immobilienthemen finden Sie beim Steuerberater für Immobilien.
Was die Besteuerung einer Immobiliengesellschaft bestimmt
Immobilien-GmbH oder Privatvermögen?
Die Grundsatzfrage steht am Anfang jeder Struktur. Im Privatvermögen werden Mieteinkünfte mit dem persönlichen Einkommensteuersatz erfasst, bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Dafür bleibt der Veräußerungsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist (§ 23 EStG) steuerfrei.
Die Immobilien-GmbH unterliegt der Körperschaftsteuer von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag sowie der Gewerbesteuer. Bei einer rein vermögensverwaltenden Gesellschaft kann die Gewerbesteuer über die erweiterte Kürzung entfallen. Die niedrige laufende Belastung wirkt vor allem dann, wenn Gewinne im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden (Thesaurierung). Wird ausgeschüttet, kommt eine zweite Ebene hinzu, nämlich Abgeltungsteuer oder Teileinkünfteverfahren. Und anders als im Privatvermögen ist der Verkauf einer Immobilie aus der GmbH immer steuerpflichtig, eine Haltefrist gibt es hier nicht.
Ob sich die GmbH lohnt, ist deshalb keine Frage des Steuersatzes allein, sondern des Gesamtbilds: Haltedauer, Ausschüttungs- oder Reinvestitionsstrategie, Umfang des Bestands und geplante Nachfolge. Dazu kommen Finanzierung, Haftung und der laufende Liquiditätsbedarf der Gesellschaft. Ich begleite diese Entscheidung von der Analyse bis zur Umsetzung, und zwar vor der Gründung und nicht danach.
Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH? Vorteile und Nachteile
Die vermögensverwaltende GmbH spielt ihre Vorteile in einem bestimmten Profil aus: mehrere Mietobjekte, eine lange Haltedauer, die Reinvestition der Gewinne statt laufender Ausschüttung, ein planvoller Vermögensaufbau, gegebenenfalls unter einer Holding, und eine Nachfolge, die früh über Gesellschaftsanteile statt über einzelne Grundstücke geregelt werden soll. Auch die Kosten müssen passen: Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung rechnen sich erst ab einer gewissen Bestandsgröße.
Dem stehen die Nachteile gegenüber: kein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren, eine zweite Besteuerungsebene bei Ausschüttungen, Formalaufwand nach GmbH- und Handelsrecht und die eingeschränkte private Verfügbarkeit der Erträge. Wer gründen oder bestehende Immobilien einbringen möchte, sollte beide Seiten durchrechnen lassen, einschließlich eines späteren Verkaufs.
Typische Mandanten sind vermögensverwaltende Immobilien-GmbHs, Bestandshalter, Familiengesellschaften, Immobilieninvestoren und Holdinggesellschaften.
Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung
Eine Kapitalgesellschaft ist kraft Rechtsform gewerblich und damit grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig, auch wenn sie nur Immobilien vermietet. Hier setzt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG an: Eine Gesellschaft, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, kann auf Antrag den darauf entfallenden Gewerbeertrag kürzen. Die Gewerbesteuer auf die Vermietungseinkünfte kann dadurch vollständig entfallen.
Unschädlich ist, wenn die Gesellschaft daneben eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt, das lässt § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ausdrücklich zu. Der Preis der Kürzung ist ein striktes Ausschließlichkeitsgebot. Schon eine schädliche Nebentätigkeit kann die Kürzung für das gesamte Jahr kosten, nicht nur anteilig. Zu den klassischen Risiken zählt die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen: Werden neben dem Gebäude fest eingebaute Anlagen überlassen, die als Betriebsvorrichtung gelten, kann das die Kürzung insgesamt gefährden.
Seit 2021 gibt es begrenzte Ausnahmen (§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG): Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Ladestationen sind bis zu 10 % der Mieteinnahmen unschädlich, Einnahmen aus bestimmten Leistungen unmittelbar an die Mieter bis zu 5 %. Diese Grenzen schaffen Spielraum, ersetzen aber nicht die Prüfung im Einzelfall. Verwandte Fragen behandle ich auf der Seite zur Vermietung von Gewerbeimmobilien.
Die Immobilien-Holding und § 8b KStG
Über einer oder mehreren Immobilien-GmbHs lässt sich eine Holdinggesellschaft errichten. Ihr steuerlicher Kern ist das Beteiligungsprivileg des § 8b KStG: Gewinnausschüttungen der Tochter-GmbH an die Holding sind bei einer Beteiligung von mindestens 10 % im Ergebnis zu 95 % körperschaftsteuerfrei. Gewinne aus der Veräußerung der Anteile können unabhängig von dieser Schwelle unter § 8b KStG fallen. Jeweils gelten 5 % pauschal als nicht abziehbare Betriebsausgaben.
So lässt sich Kapital auf Ebene der Holding steuergünstig sammeln und in weitere Objekte reinvestieren, ohne dass vorher die volle Ausschüttungsbesteuerung beim Gesellschafter anfällt. Ob das sinnvoll ist, hängt von der Zahl der Objekte, der Finanzierungs- und Reinvestitionsstrategie und der Nachfolge ab. Die Grundlagen der Struktur finden Sie auf der Seite zu Holdings und Beteiligungsstrukturen.
Kauf und Verkauf über die GmbH: Asset Deal und Share Deal
Beim Asset Deal wird das Grundstück selbst erworben oder verkauft. Der Kauf löst Grunderwerbsteuer aus. Beim Verkauf aus der GmbH ist der Gewinn körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig, wobei die erweiterte Kürzung nach der Rechtsprechung unter Voraussetzungen auch den Veräußerungsgewinn erfassen kann.
Beim Share Deal werden statt der Immobilie die Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft übertragen. Auch hier kann Grunderwerbsteuer entstehen: Seit der Reform 2021 greifen die Ergänzungstatbestände schon ab einem Übergang von 90 % der Anteile, mit Betrachtungszeiträumen von zehn Jahren (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 GrEStG). Innerhalb von Konzernstrukturen kann die Vergünstigung des § 6a GrEStG in Betracht kommen, gebunden an Beteiligungs- und Behaltensfristen.
Der Share Deal vermeidet die Grunderwerbsteuer heute nur noch in wenigen Konstellationen. Die früher üblichen 94/6-Gestaltungen funktionieren seit der Absenkung der Schwelle auf 90 % nicht mehr. Welche Variante günstiger ist, entscheidet sich vor der Beurkundung. Was beim Kauf und Verkauf allgemein zu klären ist, steht beim Steuerberater für Immobilien unter Immobilienkauf und Immobilie verkaufen.
Umsatzsteuer bei der Vermietung
Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Der Nachteil: Ohne steuerpflichtige Ausgangsumsätze ist kein Vorsteuerabzug aus Bau-, Sanierungs- oder Anschaffungskosten möglich. Vermietet die GmbH an Unternehmer, die das Objekt für vorsteuerunschädliche Zwecke nutzen, kann sie zur Umsatzsteuer optieren (§ 9 UStG) und dann die Vorsteuer geltend machen.
Die Option hat einen langen Nachlauf: Ändert sich die Nutzung innerhalb des Berichtigungszeitraums von zehn Jahren, ist der Vorsteuerabzug anteilig zu berichtigen (§ 15a UStG). Bei Gewerbeimmobilien mit wechselnden Mietern will die Option deshalb sorgfältig geplant sein. Bei der Vermietung von Wohnraum an Privatpersonen scheidet sie regelmäßig aus, dort bleibt es bei der Steuerfreiheit ohne Vorsteuerabzug.
Gebäude-AfA und Jahresabschluss
Die Abschreibung des Gebäudes ist ein wesentlicher Hebel für das steuerliche Ergebnis der Gesellschaft. Neben der linearen Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) kommt für neu errichtete Wohngebäude die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht, sofern die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind. In geeigneten Fällen lässt sich über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) eine höhere Abschreibung erreichen.
Dazu kommen die laufenden Pflichten der Kapitalgesellschaft: Buchführung, Jahresabschluss nach HGB, die Abstimmung zwischen Handels- und Steuerbilanz, Körperschaft-, Gewerbe- und Umsatzsteuererklärungen sowie die Offenlegung. Das übernehme ich vollständig digital auf Basis von DATEV, mehr dazu unter Buchhaltung.
Privater Bestand und Nachfolge
Für Immobilien im Privatvermögen finden Sie mehr bei der Vermietung von Wohnimmobilien. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen auf die nächste Generation behandle ich im Beratungsfeld Vermögensnachfolge.
Häufige Fragen zur Immobilien-GmbH
Das hängt vom Einzelfall ab. Für die GmbH sprechen tendenziell ein langer Anlagehorizont, die Reinvestition von Gewinnen statt Ausschüttung und ein wachsender Bestand. Dagegen sprechen können eine kurze Haltedauer, die private Nutzung der Erträge und die im Privatvermögen mögliche Steuerfreiheit des Verkaufs nach zehn Jahren. Die Entscheidung sollte vor der Umsetzung geprüft werden.
Auf Ebene der Gesellschaft fallen Körperschaftsteuer von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuer an. Bei einer rein vermögensverwaltenden Gesellschaft kann die Gewerbesteuer über die erweiterte Kürzung entfallen. Wird an die Gesellschafter ausgeschüttet, kommt eine weitere Besteuerungsebene hinzu. Die Gesamtbelastung hängt von Struktur, Ausschüttung und Einzelfall ab.
Nein. Mieteinnahmen sind auf Ebene der GmbH körperschaftsteuerpflichtig. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung kann nur die Gewerbesteuer auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes entfallen lassen. Die Körperschaftsteuer bleibt bestehen.
Wenn das Ausschließlichkeitsgebot verletzt wird. Übt die Gesellschaft neben der Verwaltung eigenen Grundbesitzes schädliche Tätigkeiten aus, etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder gewerblichen Handel, und überschreitet dabei die gesetzlichen Bagatellgrenzen, entfällt die Kürzung regelmäßig für das gesamte Jahr und nicht nur anteilig. Deshalb gehört die laufende Überwachung der Tätigkeiten zur Betreuung dazu.
Ja. Ausschüttungen der Immobilien-GmbH an die Holding sind bei einer Beteiligung von mindestens 10 % im Ergebnis zu 95 % körperschaftsteuerfrei, und Gewinne aus der Veräußerung der Anteile können unabhängig von dieser Schwelle unter § 8b KStG fallen. Ob die Struktur im Einzelfall vorteilhaft ist, hängt vor allem von der Reinvestitionsstrategie und der geplanten Nachfolge ab.
In den meisten Fällen nicht. Die Einbringung aus dem Privatvermögen ist regelmäßig ein Veräußerungs- oder Übertragungsvorgang mit Steuerfolgen: Es kann Grunderwerbsteuer anfallen, und innerhalb der zehnjährigen Haltefrist kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft entstehen (§ 23 EStG). Rechnen Sie die Einbringung deshalb vorab durch, auch mit der Frage, ob ein Neuerwerb direkt in der GmbH die bessere Reihenfolge ist.
Lassen Sie uns ins Gespräch kommen.
Schildern Sie mir kurz Ihre Situation – ich melde mich persönlich und unverbindlich zurück.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind die gesetzlichen Regelungen, insbesondere GewStG, KStG, EStG, UStG und GrEStG in ihrer jeweils geltenden Fassung sowie die dazu ergangene Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung.