Steuerberater Immobilien · Vermietung · Strukturen
Steuerberater für Immobilien –
vom Kauf bis zur Übertragung.
Private und gewerbliche Vermietung, Immobilien-GmbH und Holding, Verkauf und Vermögensnachfolge: Ich betreue Immobilieneigentümer über den gesamten Lebenszyklus ihrer Objekte – digital und bundesweit.
Jede Immobilie durchläuft steuerlich vier Phasen: Erwerb, laufende Vermietung, gegebenenfalls Umstrukturierung – und irgendwann Verkauf oder Übertragung. In jeder Phase fallen Entscheidungen, die über Jahre wirken: Kaufpreisaufteilung, AfA, Rechtsform, Umsatzsteueroption, Verkaufszeitpunkt, Nachfolge. Als Steuerberater Immobilien über den gesamten Zyklus zu begleiten, ist der Kern meiner Kanzlei.
Steuerberatung für Immobilien – die Beratungsfelder
Je nach Situation führt Ihr Weg in eines dieser Felder. Jede Seite behandelt ihr Thema in der Tiefe – hier finden Sie den Einstieg.
Private Vermietung
AfA und Kaufpreisaufteilung, Werbungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten, Finanzierung und die Spekulationsfrist beim Verkauf – für Vermieter von der ersten Wohnung bis zum Portfolio.
Zur privaten Vermietung USt · GewStGewerbliche Vermietung
Umsatzsteueroption und Vorsteuerabzug, Betriebsvorrichtungen, erweiterte Gewerbesteuerkürzung – für Vermieter von Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Objekten.
Zur gewerblichen Vermietung KStG · GewStG · GrEStGImmobilien-GmbH
Vermögensverwaltende GmbH, erweiterte Gewerbesteuerkürzung, Holding über § 8b KStG, Asset und Share Deal – wenn der Bestand eine eigene Struktur braucht.
Zur Immobilien-GmbH § 8b KStGHoldings & Beteiligungsstrukturen
Die Ebene über der Immobiliengesellschaft: Ausschüttungen, Reinvestition, Umstrukturierung und die Vorbereitung der Nachfolge über Gesellschaftsanteile.
Zu Holdings & Strukturen ErbStG · BewGImmobilien in der Vermögensnachfolge
Schenkung und Erbfall, Bewertung, Freibeträge, Vorbehaltsnießbrauch und Familiengesellschaft – Immobilienvermögen geordnet auf die nächste Generation übertragen.
Zur Vermögensnachfolge DBA · Beschränkte SteuerpflichtImmobilie in Deutschland, Wohnsitz im Ausland
Wer im Ausland lebt und in Deutschland vermietet oder verkauft, bleibt hier erklärungspflichtig. Ich übernehme die deutsche Seite – etwa für Eigentümer mit Wohnsitz in der Schweiz.
Zur Betreuung aus dem AuslandVier Phasen, in denen Steuern über die Rendite entscheiden
Beim Erwerb werden die Weichen gestellt: die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden bestimmt die AfA für Jahrzehnte, die Rechtsformwahl – Privatvermögen, vermögensverwaltende GmbH oder Personengesellschaft – die gesamte künftige Besteuerung. Auch der Kaufvertrag selbst verdient vor der Beurkundung einen steuerlichen Blick.
In der laufenden Vermietung geht es um Werbungskosten und Erhaltungsaufwand, die 15-%-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten, die Finanzierungsstruktur – und bei Gewerbeobjekten um die Umsatzsteueroption mit ihrem zehnjährigen Berichtigungszeitraum.
Beim Verkauf entscheidet im Privatvermögen die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG über Steuerpflicht oder Steuerfreiheit; aus einer Gesellschaft heraus gelten eigene Regeln, bei Anteilsübertragungen zusätzlich die Grunderwerbsteuer. Der richtige Zeitpunkt und die richtige Ebene sind hier bares Geld.
Bei der Übertragung auf die nächste Generation greifen Erbschaft- und Schenkungsteuer, Bewertungsrecht und Gestaltungen wie der Vorbehaltsnießbrauch – vorausschauend geplant auf der Seite zur Vermögensnachfolge.
Für wen ich als Steuerberater im Bereich Immobilien arbeite
Meine Mandanten sind private Vermieter mit einer oder mehreren Wohnungen, Eigentümer gewachsener Wohn- und Gewerbeportfolios, Gesellschafter vermögensverwaltender Immobilien-GmbHs und Familien, die Immobilienvermögen strukturieren oder übertragen wollen – dazu Eigentümer im Ausland mit deutschen Objekten. Die Betreuung läuft vollständig digital, von der Belegübermittlung bis zur fertigen Erklärung, bundesweit und ohne Standortbindung. Aktuelle Entwicklungen aus dem Immobiliensteuerrecht bespreche ich regelmäßig im Blog.
Häufige Fragen an den Steuerberater für Immobilien
Idealerweise vor dem Kauf. Kaufpreisaufteilung, Finanzierungsstruktur und Rechtsformwahl legen die steuerlichen Weichen für die gesamte Haltedauer – Fehler in dieser Phase lassen sich später kaum korrigieren. Spätestens sinnvoll ist die Begleitung bei der ersten Anlage V, vor größeren Renovierungen und vor jedem Verkauf.
Das hängt vom Gesamtbild ab: Haltedauer, Ausschüttungs- oder Reinvestitionsstrategie, Umfang des Bestands und geplante Nachfolge. Im Privatvermögen lockt der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren, in der GmbH die niedrige laufende Belastung bei Thesaurierung. Eine ausführliche Gegenüberstellung finden Sie auf der Seite zur Immobilien-GmbH.
Im Privatvermögen ist die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG entscheidend: Innerhalb der Frist ist der Gewinn steuerpflichtig, danach regelmäßig steuerfrei – mit Ausnahmen bei Eigennutzung. Bei mehreren Verkäufen droht die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze). Aus einer GmbH heraus ist der Verkauf stets steuerpflichtig. Der Verkaufszeitpunkt sollte deshalb vor der Vermarktung geplant werden.
Ja. Wer im Ausland lebt und in Deutschland eine Immobilie vermietet oder verkauft, bleibt in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Ich übernehme die deutsche Erklärung vollständig digital – ein Termin in Deutschland ist nicht erforderlich. Details für Eigentümer mit Wohnsitz in der Schweiz finden Sie hier.
Grundlage ist die Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV). Die Vergütung richtet sich nach dem Gegenstandswert sowie nach Umfang und Komplexität – bei Vermietungseinkünften insbesondere nach der Höhe der Einnahmen. Vor Beginn der Zusammenarbeit erhalten Sie auf Wunsch eine Einschätzung des voraussichtlichen Aufwands.
Ihre Immobilie, steuerlich durchdacht.
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