Steuerberater für Immobilien:
vom Kauf bis zur Übertragung.

Ein Steuerberater für Immobilien begleitet Eigentümer über den gesamten Lebenszyklus eines Objekts: von der Kaufpreisaufteilung und Rechtsformwahl beim Erwerb über die laufende Besteuerung der Vermietung bis zum Verkauf oder zur Übertragung auf die nächste Generation. Dazu gehören auch umsatzsteuerliche Fragen und die Prüfung, ob eine Immobilien-GmbH im Einzelfall sinnvoll sein kann.

Idealerweise vor dem Kauf. Kaufpreisaufteilung, Finanzierungsstruktur und Rechtsformwahl legen die steuerlichen Weichen für die gesamte Haltedauer. Fehler in dieser Phase lassen sich später kaum korrigieren. Spätestens sinnvoll ist die Begleitung bei der ersten Anlage V, vor größeren Renovierungen und vor jedem Verkauf.

Ich prüfe die steuerlichen Folgen des Vertrags: die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude, mitverkauftes Inventar, die geplante Erwerbsstruktur und die Grunderwerbsteuer. Nach der Beurkundung lässt sich davon kaum noch etwas ändern. Schicken Sie mir deshalb den Entwurf, sobald Sie ihn haben.

Beim Kauf wird der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufgeteilt, denn nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden. Die Finanzverwaltung stellt hierfür eine eigene Arbeitshilfe bereit; eine individuell begründete Aufteilung kann jedoch in vielen Fällen zu einem höheren Gebäudeanteil und damit zu einer höheren jährlichen AfA führen.

Grundlage ist regelmäßig die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer von 33 bis 50 Jahren, abhängig vom Baujahr. Kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden, etwa durch ein vom Finanzamt anerkanntes Gutachten, lässt sich die jährliche Abschreibung entsprechend erhöhen. Mehr dazu im Beitrag zum Restnutzungsdauergutachten.

Das hängt vom Gesamtbild ab: Haltedauer, Ausschüttungs- oder Reinvestitionsstrategie, Umfang des Bestands und geplante Nachfolge. Im Privatvermögen lockt der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren, in der GmbH die niedrige laufende Belastung bei Thesaurierung. Eine ausführliche Gegenüberstellung finden Sie auf der Seite zur Immobilien-GmbH.

Im Privatvermögen ist die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG entscheidend: Innerhalb der Frist ist der Gewinn steuerpflichtig, danach regelmäßig steuerfrei, mit Ausnahmen bei Eigennutzung. Bei mehreren Verkäufen droht die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze). Aus einer GmbH heraus ist der Verkauf stets steuerpflichtig. Der Verkaufszeitpunkt sollte deshalb vor der Vermarktung geplant werden.

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz bewertet; persönliche Freibeträge und gegebenenfalls Vergünstigungen für selbstgenutztes Wohneigentum können die Steuerlast senken. Gestaltungen wie der Vorbehaltsnießbrauch können die Übertragung zusätzlich steuerlich sinnvoll ausgestalten. Näheres auf der Seite zur Vermögensnachfolge.

Ja. Wer im Ausland lebt und in Deutschland eine Immobilie vermietet oder verkauft, bleibt in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Ich übernehme die deutsche Erklärung vollständig digital. Ein Termin in Deutschland ist nicht erforderlich. Details für Eigentümer mit Wohnsitz in der Schweiz finden Sie hier.

Grundlage ist die Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV). Die Vergütung richtet sich nach dem Gegenstandswert sowie nach Umfang und Komplexität, bei Vermietungseinkünften insbesondere nach der Höhe der Einnahmen. Vor Beginn der Zusammenarbeit erhalten Sie auf Wunsch eine Einschätzung des voraussichtlichen Aufwands.

Ja. Die Zusammenarbeit erfolgt vollständig digital, unabhängig davon, wo die Immobilie liegt oder wo Sie wohnen. Kanzleisitz ist Offenburg, die Mandate betreue ich jedoch deutschlandweit.