Restnutzungsdauergutachten beim Finanzamt: Wann wird es anerkannt?

Ein Restnutzungsdauergutachten kann bei einer vermieteten Immobilie eine deutlich höhere Gebäude-AfA ermöglichen. Statt der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer von 33 bis 50 Jahren, kann unter bestimmten Voraussetzungen die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden.

Doch wann erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauergutachten tatsächlich an?

Die Antwort ist weniger kompliziert, als manche Gutachtenanbieter vermuten lassen: Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene einzelne Gutachtenmethode und auch keine zwingende gesetzliche Zertifizierung des Gutachters. Entscheidend ist vielmehr, ob die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für das konkrete Gebäude sachverständig und nachvollziehbar geschätzt wurde. Der BFH verlangt dafür, dass die kürzere Nutzungsdauer mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit geschätzt werden kann eine absolute Gewissheit ist dabei nicht erforderlich.

Der Bundesfinanzhof hat hierzu insbesondere mit den Urteilen BFH IX R 25/19 vom 28.07.2021 und BFH IX R 14/23 vom 23.01.2024 wichtige Leitlinien aufgestellt. Das Bundesfinanzministerium hat sein restriktiveres BMF-Schreiben vom 22.02.2023 zudem mit Schreiben vom 01.12.2025 vollständig aufgehoben.

Restnutzungsdauergutachten: Voraussetzungen für die Anerkennung beim Finanzamt

Ein Restnutzungsdauergutachten erfüllt die Voraussetzungen für einen tragfähigen Nachweis, wenn es

• die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes nachvollziehbar herleitet,
• auf objektspezifische Umstände eingeht,
• die maßgeblichen Einflussfaktoren sachverständig berücksichtigt,
• die verwendete Methode und ihre Berechnungsgrundlagen offenlegt und
• zu einem Ergebnis kommt, das nicht eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt.

Nicht ausreichend ist dagegen eine bloße Zahl auf dem Gutachten oder die unveränderte Übernahme einer modellhaft ermittelten Restnutzungsdauer ohne sachverständige Auseinandersetzung mit dem konkreten Objekt.

Das ist der entscheidende Unterschied zwischen einem nachvollziehbaren Restnutzungsdauergutachten und einem standardisierten Rechenergebnis.

Warum kann die Restnutzungsdauer überhaupt verkürzt werden?

Für Gebäude sieht § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG grundsätzlich typisierte AfA-Sätze vor. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermöglicht daneben den Ansatz der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer, wenn diese nachgewiesen wird. Für bestimmte Gebäude entspricht dies typisierten Nutzungsdauern von 33, 50 beziehungsweise 40 Jahren.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet jedoch eine wichtige Möglichkeit: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer, können anstelle der typisierten AfA die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Abschreibungen vorgenommen werden.

Bei einem Gebäude, dessen tatsächliche Restnutzungsdauer beispielsweise nur noch 25 Jahre beträgt, kann sich dadurch ein deutlich höherer jährlicher AfA-Satz ergeben als bei einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Wer die tatsächliche kürzere Nutzungsdauer anstelle der typisierten Nutzungsdauer geltend machen möchte, muss diese entsprechend darlegen und nachweisen. Genau hier beginnt die praktische Bedeutung des Restnutzungsdauergutachtens.

Was muss ein Restnutzungsdauergutachten für das Finanzamt nachweisen?

Der Bundesfinanzhof hat in IX R 25/19 klargestellt, dass Steuerpflichtige nicht auf eine einzige Gutachtenmethode festgelegt werden dürfen. Es kann vielmehr grundsätzlich jede sachverständige Methode verwendet werden, die im konkreten Fall geeignet ist, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Ein Bausubstanzgutachten ist deshalb keine zwingende Voraussetzung.

Entscheidend ist, dass die Herleitung des Gutachtens erkennen lässt, warum gerade dieses Gebäude voraussichtlich nur noch für den ermittelten Zeitraum entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann.

Der BFH nennt dabei insbesondere drei Einflussbereiche:

1. technischer Verschleiß
2. wirtschaftliche Entwertung
3. rechtliche Gegebenheiten beziehungsweise Nutzungsbeschränkungen

Diese Faktoren sind allerdings nicht zwingend alle in jedem Gutachten gleich intensiv zu untersuchen. Entscheidend ist, welche Faktoren im konkreten Fall die verkürzte Nutzungsdauer tragen. Der BFH hat in IX R 14/23 klargestellt, dass ein Gutachten nicht sämtliche Determinanten behandeln muss.

Beispiel: Wird die kürzere Nutzungsdauer vor allem mit einer wirtschaftlichen Entwertung begründet, muss nicht zwingend zusätzlich ein umfassendes Bausubstanzgutachten erstellt werden. Umgekehrt kann bei einer technischen Begründung der Zustand des Gebäudes eine wesentlich größere Rolle spielen. Das Gutachten muss zur konkreten Begründung passen.

BFH IX R 25/19: Kein Zwang zum Bausubstanzgutachten

Das Urteil BFH IX R 25/19 vom 28.07.2021 ist für die Anerkennung von Restnutzungsdauergutachten besonders wichtig. Der BFH hat darin entschieden, dass die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens keine Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer ist.

Damit wurde eine häufig vertretene Vorstellung korrigiert: Für die steuerliche Anerkennung ist kein bestimmtes technisches Verfahren vorgeschrieben. Der BFH begründet dies damit, dass unterschiedliche Methoden geeignet sein können, die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes zu schätzen. Entscheidend ist nicht das Etikett der Methode, sondern ob sie im konkreten Fall einen tragfähigen Rückschluss auf die tatsächliche Nutzungsdauer ermöglicht.

BFH IX R 14/23: Auch die ImmoWertV kann eine geeignete Grundlage sein

Mit dem Urteil vom 23.01.2024 hat der BFH seine Rechtsprechung weiter konkretisiert. Eine sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung kann grundsätzlich eine geeignete Methode für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer sein.

Das bedeutet: Ein ImmoWertV-basiertes Restnutzungsdauergutachten ist nicht automatisch ungeeignet. Der BFH zieht jedoch eine klare Grenze: Ein bloßer Verweis auf eine modellhaft ermittelte Gesamt- oder Restnutzungsdauer reicht nicht aus. Entscheidend ist die sachverständige Anwendung auf das konkrete Objekt, dass Gutachten muss individuelle Umstände wie durchgeführte oder unterlassene Modernisierungen und andere objektbezogene Gegebenheiten berücksichtigen.

Zwei Aussagen sind deshalb gleichzeitig richtig aber auch falsch:

• „Die ImmoWertV ist keine zulässige Grundlage.“ → Falsch.
• „Eine automatisch aus einer Tabelle übernommene ImmoWertV-Restnutzungsdauer wird vom Finanzamt immer anerkannt.“ → Ebenfalls falsch.

Richtig ist: Eine sachverständige, objektbezogene Ermittlung nach einer geeigneten Methode kann den erforderlichen Nachweis erbringen.

Wann kann das Finanzamt ein Restnutzungsdauergutachten ablehnen?

Eine Ablehnung ist insbesondere dann nachvollziehbar, wenn das Gutachten die verkürzte Nutzungsdauer nicht ausreichend herleitet. Problematisch können folgende Situationen sein:

Das Gutachten nennt nur eine Zahl. „Restnutzungsdauer: 20 Jahre“ ist als Ergebnis allein nicht ausreichend. Nachvollziehbar sein muss, wie dieses Ergebnis zustande gekommen ist.

Individuelle Eigenschaften des Gebäudes werden kaum berücksichtigt. Baujahr, Modernisierungen, unterlassene Instandhaltungen und andere objektspezifische Umstände können die Restnutzungsdauer beeinflussen. Ein Gutachten sollte erkennen lassen, welche Eigenschaften des konkreten Gebäudes in die Schätzung eingeflossen sind. Für die praktische Anerkennung durch das Finanzamt ist ein dokumentierter Ortstermin deshalb besonders empfehlenswert. Ein Ortstermin ist weder gesetzlich noch nach der bisherigen BFH-Rechtsprechung zwingend vorgeschrieben. Für die praktische Anerkennung durch das Finanzamt kann er jedoch erheblich hilfreich sein.

Eine Modellrechnung wird ungeprüft übernommen. Eine modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer kann grundsätzlich eine geeignete Grundlage darstellen. Problematisch wird es, wenn lediglich ein Tabellen- oder Modellwert übernommen wird, ohne dass eine sachverständige Auseinandersetzung mit dem konkreten Objekt erfolgt genau diese Grenze hat der BFH in IX R 14/23 hervorgehoben.

Die Herleitung bleibt nicht nachvollziehbar. Ein Gutachten sollte erkennen lassen, welche Annahmen, Feststellungen und Berechnungsschritte zur ermittelten Restnutzungsdauer geführt haben. Je größer die Abweichung von der typisierten Nutzungsdauer, desto wichtiger die nachvollziehbare Begründung.

Anerkennung durch das Finanzamt oder erst durch das Gericht, was die Ortsbegehung damit zu tun hat

Ein wichtiger Unterschied wird in der Praxis häufig übersehen: Ob ein Gutachten „vom BFH gedeckt“ ist, bedeutet nicht automatisch, dass es auch beim Finanzamt im Veranlagungsverfahren durchgeht. Das Finanzamt entscheidet zunächst nach Aktenlage, erst wenn es ablehnt und der Steuerpflichtige Einspruch einlegt und gegebenenfalls klagt, prüft ein Finanzgericht den Fall eigenständig und im Zweifel deutlich gründlicher.

Ein Gutachten, das „erst vor Gericht“ anerkannt wird, hat für den Mandanten also bereits Kosten verursacht, die sich mit einem von Anfang an sauber aufgestellten Gutachten hätten vermeiden lassen: Einspruchsverfahren, gegebenenfalls Klage, Verfahrensdauer von oft mehreren Jahren und erzeugt diverse Kosten.

Ein instruktives Beispiel liefert die aktuelle finanzgerichtliche Rechtsprechung: das Finanzgericht Münster in seinem Urteil vom 02.04.2025 (Az. 14 K 654/23 E). Dort hatte das Finanzamt ein auf die ImmoWertV gestütztes Gutachten unter anderem mit zwei Argumenten abgelehnt:

• Die vom Gutachter angegebene Zertifizierung stammte von einer ausländischen, nicht anerkannten Akkreditierungsstelle.
• Aus dem Gutachten ging nicht hervor, dass der Sachverständige das Objekt vor Ort besichtigt hatte.

Das Finanzgericht gab dem Steuerpflichtigen im Ergebnis recht, gestützt auf die bekannte BFH-Linie: Eine bestimmte Zertifizierung ist keine gesetzliche Voraussetzung, und die ImmoWertV-Methode ist grundsätzlich geeignet. Beim zweiten Punkt, der fehlenden Ortsbesichtigung, äußert sich das Gericht vorsichtiger: Es lässt erkennen, dass es eine Ortsbesichtigung für ein ordnungsgemäßes Gutachten grundsätzlich für erforderlich halten kann, weil die tatsächlichen Begutachtungsgrundlagen vom Sachverständigen hinreichend erhoben und dokumentiert sein müssen. Eine abschließende Entscheidung dazu traf das Gericht nicht, weil der Gutachter den Ortstermin während des laufenden Klageverfahrens nachträglich durchführte und dabei den im Gutachten angenommenen Modernisierungszustand bestätigte. Der BFH selbst hat sich zu dieser Frage bislang nicht ausdrücklich geäußert.

Für die Praxis heißt das:

• Eine höchstrichterliche Entscheidung, nach der eine Ortsbesichtigung in jedem Fall zwingend erforderlich ist, gibt es bislang nicht. Weder IX R 25/19 noch IX R 14/23 äußern sich dazu ausdrücklich.
• Das FG Münster hat 2025 aber erkennen lassen, dass es eine Ortsbesichtigung für ein ordnungsgemäßes Gutachten grundsätzlich für erforderlich halten kann. Behauptungen mancher Anbieter, eine Ortsbesichtigung sei nach der Rechtsprechung ausdrücklich entbehrlich, sind dadurch nicht vollständig gedeckt.
• Ein Gutachten ohne dokumentierte Ortsbesichtigung wurde im Münsteraner Fall im gerichtlichen Verfahren noch nachgebessert. Das ersetzt aber keine saubere Ausgangslage: Bereits beim Finanzamt steigt das Risiko einer Ablehnung, wenn die tatsächlichen Begutachtungsgrundlagen nicht nachvollziehbar vor Ort erhoben wurden.

Wer die Wahrscheinlichkeit einer späteren Auseinandersetzung mit dem Finanzamt reduzieren möchte, sollte deshalb auf eine dokumentierte, datierte Ortsbesichtigung achten, mit Fotodokumentation und Feststellungen, die erkennbar vor Ort und nicht nur anhand von Unterlagen getroffen wurden.

Kann das Finanzamt ein Gutachten einfach ablehnen, weil es eine andere Nutzungsdauer für richtig hält?

Nein. Der BFH stellt klar, dass bei der Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer eine Schätzung vorgenommen wird. Eine solche Schätzung kann naturgemäß nicht mit absoluter Gewissheit erfolgen, der BFH verlangt eine größtmögliche Wahrscheinlichkeit. Die Schätzung darf deshalb nicht allein deshalb verworfen werden, weil eine andere Einschätzung ebenfalls denkbar wäre.

Eine bloß abweichende Einschätzung des Finanzamts reicht dagegen nicht ohne Weiteres aus, um eine sachverständige Schätzung zu verwerfen. Maßgeblich ist, ob die vorgelegte Schätzung fachlich nachvollziehbar ist und ob die Einwendungen des Finanzamts geeignet sind, ihre Grundlage zu erschüttern. Eine abweichende Einschätzung des Finanzamts bedeutet also nicht automatisch, dass das Gutachten fachlich unbrauchbar ist. Entscheidend ist, welche Argumente das Finanzamt für seine abweichende Beurteilung anführt und ob diese tatsächlich geeignet sind, die sachverständige Schätzung zu widerlegen.

Wer muss die kürzere Restnutzungsdauer nachweisen?

Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer liegt beim Steuerpflichtigen. Wer eine höhere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG beanspruchen möchte, muss die Voraussetzungen dafür darlegen und gegebenenfalls nachweisen. Das Finanzamt muss also nicht zunächst beweisen, dass die Immobilie länger nutzbar ist, der Steuerpflichtige muss die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ausreichend begründen.

Genau deshalb sollte ein Restnutzungsdauergutachten nicht nur ein möglichst niedriges Ergebnis produzieren, sondern dieses Ergebnis fachlich belastbar erklären.

Muss der Gutachter öffentlich bestellt oder zertifiziert sein?

Eine bestimmte Zertifizierung des Gutachters ist nach der BFH-Rechtsprechung keine gesetzliche Voraussetzung für den Nachweis. In IX R 14/23 hat der BFH ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die weitergehenden Anforderungen des damaligen BMF-Schreibens an die Gutachterperson dem Gesetz nicht vollständig entnehmen lassen.

Das bedeutet nicht, dass die Qualifikation des Gutachters unwichtig wäre. Im Gegenteil: Je besser der Sachverständige fachlich geeignet ist, das konkrete Objekt und die verwendete Methode nachvollziehbar zu beurteilen, desto besser lässt sich die Schätzung gegenüber dem Finanzamt vertreten. Entscheidend ist aber nicht allein ein Zertifikat auf dem Deckblatt, sondern der Inhalt des Gutachtens.

Was hat sich durch die Aufhebung des BMF-Schreibens vom 01.12.2025 geändert?

Das Bundesministerium der Finanzen hat mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 zur AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer vollständig aufgehoben.

Das bedeutet allerdings nicht, dass nun jedes Restnutzungsdauergutachten automatisch vom Finanzamt anerkannt werden muss. Die gesetzliche Grundlage des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG besteht weiterhin, ebenso bleiben die Grundsätze der BFH-Rechtsprechung maßgeblich.

Vereinfacht gilt: Das BMF-Schreiben ist weggefallen, die Nachweispflicht des Steuerpflichtigen ist nicht weggefallen. Für die Beurteilung kommt es weiterhin darauf an, ob die konkrete kürzere tatsächliche Nutzungsdauer sachverständig und nachvollziehbar geschätzt wurde.

Was bedeutet das für bereits abgelehnte Gutachten?

Hier lohnt sich eine genaue Prüfung des jeweiligen Verfahrens. Wenn das Finanzamt ein Restnutzungsdauergutachten mit Anforderungen abgelehnt hat, die sich ausschließlich aus dem inzwischen aufgehobenen BMF-Schreiben ergeben, sollte geprüft werden, auf welcher konkreten Rechtsgrundlage die Ablehnung tatsächlich beruht.

Die Aufhebung des BMF-Schreibens führt allerdings nicht automatisch dazu, dass jeder frühere Ablehnungsbescheid rechtswidrig wird. Entscheidend sind unter anderem:

• der konkrete Inhalt des Gutachtens,
• die Begründung des Finanzamts,
• der Inhalt des Steuerbescheids,
• der Stand eines möglichen Einspruchsverfahrens,
• die Bestandskraft des Bescheids und
• gegebenenfalls bereits laufende finanzgerichtliche Verfahren.

Bei einem noch offenen Einspruch kann eine erneute fachliche Prüfung sinnvoll sein.

Checkliste: Woran erkenne ich ein gutes Restnutzungsdauergutachten?

• Objektbezogene Herleitung: das Gutachten setzt sich mit dem konkreten Gebäude auseinander, statt lediglich einen pauschalen Tabellenwert zu übernehmen
• Nachvollziehbare Methode: die verwendete Methode wird erklärt und ihre Anwendung auf das konkrete Objekt nachvollziehbar dargestellt
• Berücksichtigung relevanter Einflussfaktoren: das Gutachten berücksichtigt diejenigen Faktoren, die im konkreten Fall für die verkürzte Nutzungsdauer maßgeblich sind
• Transparente Berechnung: die Herleitung der angegebenen Restnutzungsdauer lässt sich nachvollziehen
• Plausibles Ergebnis: das Ergebnis steht in einem nachvollziehbaren Verhältnis zum Zustand und zu den sonstigen Eigenschaften des Gebäudes
• Fachkundige Erstellung: der Gutachter verfügt über die notwendige fachliche Sachkunde für die konkrete Bewertung
• Ortsbesichtigung: Zwar nicht explizit durch den BFH vorgegeben, aber hilft zur Anerkennung bereits durch das Finanzamt

Eine bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Zertifizierung ist dagegen nicht allein entscheidend.

Was sollte ich tun, wenn das Finanzamt mein Restnutzungsdauergutachten ablehnt?

Eine Ablehnung sollte nicht einfach hingenommen werden. Zunächst sollte geprüft werden, warum das Finanzamt die Restnutzungsdauer nicht anerkennt: Geht es tatsächlich um eine fachliche Schwäche des Gutachtens? Stützt sich die Ablehnung auf eine bestimmte formale Anforderung? Oder hält das Finanzamt lediglich eine andere Restnutzungsdauer für zutreffend?

Diese Unterscheidung ist entscheidend. Gerade bei offenen Einspruchsverfahren kann es sinnvoll sein, die Begründung des Finanzamts und das Gutachten steuerlich gemeinsam zu prüfen. Ich prüfe, ob ein vorgelegtes Restnutzungsdauergutachten die steuerlichen Voraussetzungen für die verkürzte AfA erfüllt und wie eine Ablehnung des Finanzamts einzuordnen ist. In einem Erstgespräch lässt sich das für Ihren Fall einordnen.

Fazit: Restnutzungsdauergutachten und Finanzamt

Ein Restnutzungsdauergutachten wird nicht deshalb anerkannt, weil ein Sachverständiger eine bestimmte Zahl auf das Gutachten schreibt. Ebenso wenig muss ein Gutachten zwingend nach einer einzigen Methode erstellt werden.

Für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gibt es keinen starren Methodenzwang. Entscheidend ist, ob die gewählte sachverständige Methode im konkreten Fall geeignet ist, die kürzere Nutzungsdauer nachvollziehbar zu schätzen. Auch eine auf der ImmoWertV beruhende sachverständige Ermittlung kann grundsätzlich geeignet sein nicht ausreichend ist jedoch die bloße Übernahme eines modellhaften Wertes ohne ausreichende Auseinandersetzung mit dem konkreten Objekt.

Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 durch das BMF-Schreiben vom 01.12.2025 bestehen die dort enthaltenen zusätzlichen Verwaltungsanforderungen nicht mehr. Das ändert jedoch nichts daran, dass der Steuerpflichtige die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegen und gegebenenfalls nachweisen muss.

Für Immobilieneigentümer kommt es deshalb weniger auf ein bestimmtes Gütesiegel als auf die Qualität und Nachvollziehbarkeit der konkreten Begutachtung an.

Häufige Fragen zur Anerkennung von Restnutzungsdauergutachten

Rechtsgrundlagen und Rechtsprechung

• § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer
• BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19
• BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23
• FG Münster, Urteil vom 02.04.2025 – 14 K 654/23 E (zur Ortsbesichtigung und zur Gutachterzertifizierung)
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023

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Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen verfasst und dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und ersetzt nicht die individuelle Beurteilung durch einen Steuerberater. Steuerliche Sachverhalte sind stets einzelfallabhängig, abweichende Umstände können zu anderen Ergebnissen führen. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.