Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und eine Immobilie in Spanien hält, unterliegt einer Besonderheit, die häufig übersehen wird: Die spanischen Einkünfte sind in Deutschland nicht freigestellt, sondern Bestandteil der deutschen steuerlichen Bemessungsgrundlage, die in Spanien gezahlte Steuer wird lediglich angerechnet. Das unterscheidet Spanien von den meisten anderen EU-Ländern und von dem, was viele Eigentümer erwarten. Im folgenden sehen Sie wie spanische Immobilien in Deutschland versteuert werden.
Diese Seite erläutert die deutsche Seite: was Sie in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung zu Vermietung, Verkauf und Selbstnutzung erklären müssen. Die spanischen Erklärungen (Modelo 210, IRNR) erledigt Ihr Steuerberater (asesor fiscal) in Spanien; beide Seiten müssen sauber ineinandergreifen.
Kurz gesagt: Ja. Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus einer spanischen Immobilie müssen grundsätzlich auch in der deutschen Steuererklärung berücksichtigt werden. Die in Spanien gezahlte Steuer wird dabei angerechnet. Aber Sie können auch Verluste aus einer spanischen Immobilie mit deutschen Einkünften verrechnen sofern die allgemeinen Verlustnutzungsmöglichkeiten greifen.
Im Überblick:
| Situation | In Deutschland |
|---|---|
| Vermietung | steuerpflichtig |
| Verkauf innerhalb von zehn Jahren | steuerpflichtig |
| Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren | nicht steuerbar |
| Selbstnutzung | keine Einkünfte |
Doppelbesteuerungsabkommen Spanien Deutschland: Anrechnung statt Freistellung
In Deutschland gilt das Welteinkommensprinzip (§ 1 Abs. 1 EStG). Wer hier ansässig ist, versteuert sein gesamtes Welteinkommen also auch die Einkünfte aus einer spanischen Immobilie.
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Spanien–Deutschland weist das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte zwar dem Belegenheitsstaat Spanien zu, für laufende Einkünfte über Art. 6 Abs. 1, für Veräußerungsgewinne über Art. 13 Abs. 1. Entscheidend ist aber die Methode, mit der Deutschland die Doppelbesteuerung vermeidet: Anders als in zahlreichen deutschen Doppelbesteuerungsabkommen geschieht das nicht durch Freistellung, sondern durch Anrechnung und zwar für Vermietung und Veräußerung. Rechtsgrundlage ist Art. 22 Abs. 2 Buchst. b Nr. vii des DBA-Spanien 2011 (anwendbar ab dem Veranlagungszeitraum 2013), umgesetzt über § 34c Abs. 1 und Abs. 6 EStG.
Die Konsequenz: Die spanischen Einkünfte sind Bestandteil der deutschen steuerlichen Bemessungsgrundlage; die spanische Steuer wird begrenzt auf die anteilige deutsche Steuer (Anrechnungshöchstbetrag, § 34c Abs. 1 Satz 2 EStG).auf die deutsche Steuer angerechnet. Ein Progressionsvorbehalt entfällt § 32b EStG greift nur bei Freistellung, nicht bei Anrechnung.
Achtung häufiger Irrtum: „Die Immobilie liegt in der EU, also muss ich in Deutschland nichts angeben.“ Das gilt für viele andere EU-Staaten (Freistellung, oft ohne Progressionsvorbehalt) bei Spanien aber nicht. Wegen der Anrechnungsmethode sind die spanischen Mieteinkünfte in Deutschland zu erklären. Wer das unterlässt, riskiert eine unvollständige Steuererklärung.
Zum Vollständigen Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien:
Der vollständige Abkommenstext ist beim Bundesministerium der Finanzen abrufbar.
Mieteinnahmen aus Spanien in Deutschland versteuern
Vermieten Sie Ihre spanische Immobilie ob dauerhaft oder als Ferienwohnung an Urlauber, erzielen Sie in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).
Ferienwohnung: Gewerblichkeit richtig einordnen
Wird die Immobilie als Ferienwohnung oder Ferienhaus an wechselnde Feriengäste vermietet, bleibt es bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung solange keine hotelähnlichen Zusatzleistungen hinzukommen. Kritisch wird es, wenn Sie Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück oder Verpflegung, Wäscheservice oder einen Rezeptionsdienst anbieten: Ab einem gewissen Umfang solcher Leistungen kann eine gewerbliche Tätigkeit (§ 15 EStG) vorliegen mit Gewerbesteuerpflicht und abweichender Gewinnermittlung als Folge (vgl. H 15.7 Abs. 2 EStH „Ferienwohnung“). Eine reine Nutzungsüberlassung auch über Portale wie Airbnb oder Booking.com bleibt regelmäßig unproblematisch. Das gilt unabhängig davon, ob sich Ihre Ferienwohnung auf Mallorca, Teneriffa, der Costa Blanca oder auf dem spanischen Festland befindet.
Ferienwohnung: Meldepflichten und Umsatzsteuer
Wichtig für alle, die über solche Plattformen vermieten: Seit 2023 sind Airbnb, Booking.com und vergleichbare Anbieter aufgrund des Plattformen-Steuertransparenzgesetzes (PStTG, Umsetzung der EU-Richtlinie DAC7) verpflichtet, Ihre Vermietungsdaten jährlich an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden unabhängig davon, ob kurz oder langfristig, privat oder gewerblich vermietet wird. Eine Meldung unterbleibt nur, wenn Sie auf derselben Plattform im Jahr weniger als 30 Buchungen und weniger als 2.000 € Erlös erzielen (§ 4 Abs. 5 PStTG) beide Voraussetzungen zusammen. Bei vielen Ferienwohnungen werden diese Grenzen überschritten; die Daten liegen dem Finanzamt damit ohnehin vor.
Aus deutscher Sicht ist die Umsatzsteuer regelmäßig unproblematisch: Der Ort der Leistung richtet sich nach dem Belegenheitsprinzip (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG) die Vermietung Ihrer spanischen Ferienwohnung unterliegt damit nicht der deutschen Umsatzsteuer mit ihren 7-/19-Prozent-Sätzen. Das ist, wenn überhaupt, eine Frage der spanischen Mehrwertsteuer (IVA) und damit Sache Ihres asesor fiscal. Ebenfalls lokal geregelt ist die spanische touristische Vermietungslizenz (licencia turística), die je nach Region unterschiedlich ausgestaltet ist auch das prüft Ihr asesor fiscal beziehungsweise Ihr Verwalter vor Ort.
Ermittlung nach deutschem Recht
Die Einkünfte werden nach deutschem Steuerrecht ermittelt nicht nach den in Spanien angesetzten Werten. Abziehbar sind insbesondere die Gebäudeabschreibung (lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG), Finanzierungs- und Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten, Versicherungen sowie die laufende spanische Grundsteuer und vergleichbare kommunale Abgaben. Ob daneben weitere Abschreibungsmöglichkeiten in Betracht kommen, klären wir individuell.
So erklären Sie es
Die Einkünfte gehören in die Anlage V (Vermietung und Verpachtung). Die in Spanien gezahlte Steuer machen Sie zusätzlich über die Anlage AUS geltend, nur dort erfolgt die Anrechnung auf die deutsche Einkommensteuer. Einen Progressionsvorbehalt gibt es dabei nicht.
Beispiel
Ein in Deutschland wohnender Steuerpflichtiger erzielt aus seiner vermieteten Ferienwohnung auf Mallorca Mieteinnahmen von 12.000 € im Jahr. Die daraus resultierenden Einkünfte werden nach deutschem Steuerrecht ermittelt und in der Anlage V erklärt. Nehmen wir an, in Spanien fielen darauf umgerechnet 1.800 € Steuer an: Dieser Betrag wird über die Anlage AUS auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet im Rahmen des Anrechnungshöchstbetrags.
Verluste
Weil Spanien wegen der Anrechnungsmethode nicht freigestellt ist und in der EU liegt (§ 2a Abs. 1 EStG erfasst nur Drittstaaten-Verluste), sind Verluste aus der spanischen Vermietung grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechenbar, sofern keine allgemeinen Verlustverrechnungsbeschränkungen eingreifen ein für Auslandsimmobilien eher seltener Vorteil.
Verkauf einer spanischen Immobilie: was in Deutschland anfällt
Der Verkauf einer privat gehaltenen spanischen Immobilie ist in Deutschland ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich ist die Zehn-Jahres-Frist: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn in Deutschland nicht steuerbar. Innerhalb der Frist ist der Gewinn steuerpflichtig.
Auch hier gilt ab dem Veranlagungszeitraum 2013 die Anrechnungsmethode (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b Nr. vii DBA-Spanien): Die in Spanien auf den Veräußerungsgewinn erhobene Steuer mindert über die Anrechnung die deutsche Steuer die konkrete spanische Steuerlast ermittelt Ihr asesor fiscal vor Ort.
Die spanische kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal, IIVTNU) ist hinsichtlich ihrer Anrechenbarkeit gesondert zu beurteilen. Bei offenen Altjahren (bis VZ 2012) galt für Veräußerungsgewinne noch die Freistellung das spielt nur für zurückliegende Fälle eine Rolle, ist dort aber relevant.
Selbstgenutzter Zweitwohnsitz in Spanien
Nutzen Sie Ihre spanische Immobilie ausschließlich selbst etwa als Ferien- oder Zweitwohnsitz und vermieten Sie nicht, entstehen daraus in Deutschland keine Einkünfte. Es ist insoweit keine Anlage V auszufüllen; in der deutschen Einkommensteuer bleibt die reine Selbstnutzung ohne Ansatz.
Auf der spanischen Seite ist das anders: Dort besteht für selbst genutztes oder leerstehendes Immobilieneigentum eine eigene Erklärungspflicht (Modelo 210, Steuererklärung für Nichtresidenten). Das ist eine spanische Pflicht, die Ihr asesor fiscal in Spanien übernimmt, und ist daher nicht Gegenstand der deutschen Einkommensteuererklärung.
Sonderfälle
Einige Konstellationen folgen einer anderen Systematik und sind gesondert zu prüfen:
- Immobilie im spanischen Betriebsstättenvermögen (Art. 5 DBA-Spanien): hier greift ausnahmsweise die Freistellung unter Progressionsvorbehalt (Art. 22 Abs. 2 Buchst. a DBA-Spanien).
- Halten über eine spanische S.L. (Kapitalgesellschaft): völlig andere Behandlung (Dividenden, verdeckte Gewinnausschüttung bei Selbstnutzung, ggf. Hinzurechnungsbesteuerung) nicht Gegenstand dieses Artikels.
- Erbschaft und Schenkung: eigenständiges Regime; ein deutsch-spanisches Erbschaftsteuer-DBA besteht nicht. Das behandeln wir gesondert.
FAQ Spanische Immobilien in Deutschland versteuern
Muss ich Mieteinnahmen aus Spanien in Deutschland versteuern?
Ja. Wegen des Welteinkommensprinzips (§ 1 Abs. 1 EStG) und der im DBA-Spanien vorgesehenen Anrechnungsmethode sind die spanischen Mieteinkünfte in Deutschland in der Anlage V zu erklären. Die in Spanien gezahlte Steuer wird über die Anlage AUS angerechnet; ein Progressionsvorbehalt entfällt.
Wie wird der Verkauf einer spanischen Immobilie in Deutschland besteuert?
Als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig; danach nicht mehr. Die in Spanien gezahlte Veräußerungssteuer wird angerechnet.
Gilt für eine spanische Ferienwohnung der Progressionsvorbehalt?
Im Regelfall nein: Bei privat gehaltenen Immobilien vermeidet Deutschland die Doppelbesteuerung durch Anrechnung statt Freistellung, sodass kein Progressionsvorbehalt greift die Einkünfte sind aber gleichwohl in Deutschland zu erklären. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Immobilie einer spanischen Betriebsstätte zuzuordnen ist.
Muss ich Airbnb-Einnahmen aus meiner spanischen Ferienwohnung auch bei gelegentlicher Vermietung angeben?
Ja. Seit 2023 melden Plattformen wie Airbnb und Booking.com Ihre Vermietungsdaten automatisch an das Bundeszentralamt für Steuern (Plattformen-Steuertransparenzgesetz). Eine Meldung unterbleibt nur bei weniger als 30 Buchungen und weniger als 2.000 € Erlös pro Jahr und Plattform bei regelmäßiger Ferienvermietung ist diese Grenze meist überschritten.
Was gilt steuerlich für einen selbstgenutzten Zweitwohnsitz in Spanien?
In Deutschland entstehen aus reiner Selbstnutzung keine Einkünfte; es ist nichts anzusetzen. In Spanien besteht dafür eine eigene Erklärungspflicht (Modelo 210) das übernimmt Ihr asesor fiscal vor Ort.
Welche spanischen Steuern werden auf die deutsche Steuer angerechnet?
Grundsätzlich anrechenbar ist die spanische Einkommensteuer (IRNR) auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne, soweit die Voraussetzungen des § 34c EStG und des DBA erfüllt sind. Ob auch die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) anrechenbar ist, ist gesondert zu prüfen.
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Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen verfasst und dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und ersetzt nicht die individuelle Beurteilung durch einen Steuerberater. Steuerliche Sachverhalte sind stets einzelfallabhängig, abweichende Umstände können zu anderen Ergebnissen führen. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.