Wer im Rahmen einer Scheidung seine Immobilie oder seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Ehegatten überträgt, denkt dabei selten an das Finanzamt. Der Gedanke liegt nahe: Was intern zwischen Eheleuten geregelt wird, bleibt steuerlich neutral.
Das stimmt nicht und kann teuer werden!
Übertragung Miteigentumsanteil Ehegatten: was steuerlich passiert
Wer seinen Miteigentumsanteil an einer Immobilie im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung entgeltlich auf den anderen Ehegatten überträgt, veräußert steuerlich gesehen – mit allen Konsequenzen.
Entgeltlich bedeutet: Der übertragende Ehegatte erhält eine Gegenleistung. Das kann eine Barzahlung sein, die Übernahme von Verbindlichkeiten oder die Anrechnung auf den Zugewinnausgleich. In all diesen Konstellationen liegt nach § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ein privates Veräußerungsgeschäft vor.
Der BFH hat das mit Urteil vom 14.02.2023 (Az. IX R 11/21) bestätigt: Die entgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung ist eine steuerpflichtige Veräußerung unabhängig davon, dass kein klassischer Verkauf an einen Dritten stattfindet.
Entsteht dabei ein Veräußerungsgewinn also übersteigt die erhaltene Gegenleistung die anteiligen Anschaffungskosten ist dieser mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern.
Spekulationssteuer bei Übertragung unter Eheleuten vermeiden: die zwei Wege
Das Einkommensteuergesetz kennt zwei Befreiungstatbestände, die eine Steuerpflicht ausschließen.
Weg 1: Die 10-jährige Spekulationsfrist ist abgelaufen
Liegen zwischen dem ursprünglichen Erwerb der Immobilie und der Übertragung mehr als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags, nicht der Einzug oder die Eintragung im Grundbuch.
Weg 2: Selbstnutzung im maßgeblichen Zeitraum
Eine Steuerpflicht entfällt auch dann, wenn der übertragende Ehegatte die Immobilie im Jahr der Veräußerung mindestens einen Tag und im gesamten Vorjahr selbst zu Wohnzwecken genutzt hat.
Beide Wege führen nur dann zur Steuerfreiheit, wenn die jeweiligen Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Übertragung tatsächlich erfüllt sind. Wer keinen der beiden Tatbestände erfüllt, hat ein Problem.
Übertragung Immobilie nach Scheidung
Warum Auszug und Zeitpunkt alles entscheiden
Hier liegt die praktische Falle: In den meisten Trennungssituationen zieht einer der Ehegatten aus, verständlich, menschlich oft alternativlos. Steuerlich hat dieser Auszug unmittelbare Konsequenzen.
Der Auszug beendet die Selbstnutzung.
Wer im Trennungsjahr auszieht und die Übertragung des Miteigentumsanteils erst in einem späteren Kalenderjahr vollzieht, erfüllt die Selbstnutzungsvoraussetzung nicht mehr. Denn die Eigennutzung muss im Jahr der Veräußerung und im gesamten Vorjahr vorgelegen haben.
Der Zeitpunkt der Übertragung ist entscheidend.
Liegt zwischen dem Auszug und der notariellen Übertragung mehr als ein Kalenderjahr, greift der Selbstnutzungsbefreiungstatbestand nicht. Liegt die Immobilie zudem noch innerhalb der 10-Jahresfrist, ist der Veräußerungsgewinn in vollem Umfang steuerpflichtig.
Auch die Auszahlung ist steuerlich relevant.
Erhält der ausziehende Ehegatte für seinen Miteigentumsanteil eine Ausgleichszahlung ob als Barzahlung, Darlehensübernahme oder Zugewinnausgleich begründet genau diese Zahlung die Entgeltlichkeit. Wer also glaubt, die Übertragung sei eine „interne Familienangelegenheit“, übersieht, dass die Gegenleistung das steuerauslösende Moment ist.
Scheidungsfolgenvereinbarung zur Immobilie
Was kostet Steuer und was nicht?
Wer diesen Punkt frühzeitig mitdenkt, hat Gestaltungsspielraum. Wer ihn ignoriert, zahlt Steuern auf einen Gewinn, den er nie als solchen empfunden hat.
Wer sollte aus steuerlicher Sicht ausziehen?
Wer die Immobilie behalten will, sollte möglichst für das Trennungsjahr ausziehen, dann kann der ander Ehegeatte als bisheriger Selbstnutzer die Immobilie steuerfrei auch innerhalb der 10 Jahre übertragen.
Wenn das keine option ist muss die Übertragung im Jahr des Auszuges notariell beurkundet werden um die selbstnutzer Steuerfreiheit zu ermöglichen.
Vermietete Immobilien
Bei vermieteten Immobilien steht der Selbstnutzungsweg von vornherein nicht zur Verfügung. Hier bleibt ausschließlich die 10-jährige Spekulationsfrist als Befreiungstatbestand. Liegt die Immobilie noch innerhalb dieser Frist, ist eine steuerpflichtige Veräußerung bei entgeltlicher Übertragung die Regel, unabhängig davon, wie die Scheidungsfolgenvereinbarung formuliert ist. Die Übertragung stellt dann beim „erwerbenden“ Ehegatte Anschaffungskosten für die erhaltenden Anteile an der Immobilie da.
Der Vertrag allein schützt nicht
Eine Scheidungsfolgenvereinbarung regelt die zivilrechtlichen Verhältnisse zwischen den Ehegatten. Steuerlich ist sie kein Schutzschirm. Entscheidend ist der wirtschaftliche Gehalt der Vereinbarung und ob eine Gegenleistung fließt oder angerechnet wird.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen verfasst und dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und ersetzt nicht die individuelle Beurteilung durch einen Steuerberater. Steuerliche Sachverhalte sind stets einzelfallabhängig – abweichende Umstände können zu anderen Ergebnissen führen. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
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