Vermietung · Verpachtung · Steuerberatung für Vermieter
Vermietung steuerlich durchdacht –
von der ersten Wohnung bis zum Portfolio.
AfA, Werbungskosten, Finanzierungsstruktur, Veräußerung. Wer privat Wohnungen oder Häuser vermietet, trifft ständig steuerliche Entscheidungen – oft ohne es zu wissen. Ich sorge dafür, dass diese Entscheidungen bewusst und vorausschauend getroffen werden.
Mein
Ansatz
Private Vermietung klingt einfach – bis man sich die steuerlichen Details ansieht. Kaufpreisaufteilung, anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand oder Herstellung, Spekulationsfrist. Jede dieser Fragen hat unmittelbare Auswirkungen auf Ihre Steuerlast, oft über Jahrzehnte. Ich berate Vermieter, die das nicht dem Zufall überlassen wollen – egal ob es um eine einzelne Eigentumswohnung geht oder ein gewachsenes Wohnimmobilienportfolio.
Laufende Vermietungseinkünfte
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG: Überschussrechnung, Werbungskostenoptimierung, Vorauszahlungen, Sonderumlagen. Ihre Anlage V – vollständig, fristgerecht und mit dem Anspruch, steuerlich nichts zu übersehen.
AfA & Kaufpreisaufteilung
Die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG ist der wichtigste laufende Steuerhebel bei vermieteten Wohnimmobilien. Entscheidend ist die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden – hier wird oft Geld verschenkt. Wir setzen von Anfang an die richtige Aufteilung an und klären, wann ein Restnutzungsdauergutachten wirtschaftlich sinnvoll ist – und wann nicht.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Sofortabzug oder Aktivierung über die Nutzungsdauer? Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten entscheidet über den Zeitpunkt Ihrer Steuerersparnis. Besondere Vorsicht gilt bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, geht der Sofortabzug verloren.
Immobilienverkauf & Spekulationsfrist
Veräußerungen innerhalb der zehnjährigen Haltefrist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind steuerpflichtig. Wir planen Verkaufszeitpunkte, berechnen Veräußerungsgewinne und klären Fragen rund um Zwischennutzung, Eigennutzung und die Ausnahmen von der Besteuerung.
Finanzierung & Schuldzinsen
Schuldzinsen sind als Werbungskosten abzugsfähig – aber nur, wenn der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften stimmt. Wir achten darauf, dass Ihre Finanzierungsstruktur steuerlich sauber aufgebaut ist und bei Umschuldungen oder Umfinanzierungen keine Zuordnungsprobleme entstehen.
Erwerbsstruktur, Kaufvertrag & Portfolioaufbau
Schon vor dem Kauf stellen sich die entscheidenden steuerlichen Fragen: Soll die Immobilie im Privatvermögen, über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Personengesellschaft erworben werden? Ebenso prüfe ich den Kaufvertrag vor Beurkundung aus steuerlicher Sicht. Wer bereits mehrere Objekte hält, braucht zudem den Blick auf die Grenzen zum gewerblichen Grundstückshandel.
Häufige
Fragen
Spätestens beim Kauf der ersten vermieteten Wohnung. Die Kaufpreisaufteilung, die Einordnung von Renovierungskosten und die Finanzierungsstruktur legen die steuerlichen Weichen für die gesamte Haltedauer. Fehler in dieser Phase lassen sich später kaum korrigieren.
Wenn Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen, die ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten betragen, werden diese Kosten den Herstellungskosten zugerechnet (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Statt eines sofortigen Werbungskostenabzugs können sie nur über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Die Finanzverwaltung orientiert sich an der sogenannten Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen – mit erheblichen steuerlichen Folgen. Die Abgrenzung ist im Einzelfall komplex und sollte frühzeitig begleitet werden.
Ja. Steuerberatung ist ortsunabhängig. Ich betreue Vermieter deutschlandweit – digital oder persönlich, je nach Bedarf.
Vermietung verdient
steuerliche Tiefe.
Ob Sie gerade Ihre erste Wohnung kaufen oder Ihr Wohnimmobilienportfolio weiterentwickeln – ich begleite Sie steuerlich von Anfang an. Unverbindlich, aber konkret.