Steuerberater für private Vermietung · Wohnimmobilien

Steuerberater für private Vermietung: von der ersten Wohnung bis zum Bestand

Wer Wohnungen oder Häuser vermietet, trifft laufend steuerliche Entscheidungen, oft ohne es zu merken. Ich betreue private Vermieter digital und bundesweit, damit diese Entscheidungen bewusst fallen.

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Stefan Bösel, Steuerberater

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Wohnungen vermieten: Worauf es steuerlich ankommt

Private Vermietung wirkt einfach, bis man die Details ansieht: Kaufpreisaufteilung, anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand oder Herstellung, Schuldzinsen. Jede dieser Fragen wirkt oft über Jahrzehnte auf Ihre Steuerlast. Als Steuerberater für private Vermietung führe ich Ihre laufende Erklärung sauber und mache Sie auf Weichenstellungen aufmerksam, bevor sie getroffen sind. Das gilt für die einzelne Eigentumswohnung genauso wie für einen gewachsenen Bestand. Belege und Bescheide tauschen wir digital aus, Gespräche führen wir per Video. Den Überblick über alle Immobilienthemen finden Sie beim Steuerberater für Immobilien.

Leistungen

Was ich für private Vermieter übernehme

Anlage V und laufende Vermietungseinkünfte

Ich erstelle Ihre Einkommensteuererklärung mit der Anlage V für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), mit Blick auf Vorauszahlungen, Sonderumlagen und alle abziehbaren Werbungskosten.

Abschreibung und Kaufpreisaufteilung

Die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG ist der wichtigste laufende Steuerhebel. Entscheidend ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden. Ich prüfe außerdem, ob sich ein Restnutzungsdauergutachten lohnt und wann nicht.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

Sofortabzug oder Abschreibung über Jahre? Besondere Vorsicht gilt bei anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen die Aufwendungen in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, entfällt der Sofortabzug. Ich plane Renovierungen so, dass das nicht überraschend passiert.

Finanzierung und Schuldzinsen

Schuldzinsen sind abziehbar, wenn sie wirtschaftlich zur Vermietung gehören. Ich achte darauf, dass Ihre Finanzierung sauber zugeordnet ist, auch bei Umschuldung oder Umfinanzierung.

Vermietung an Angehörige

Bei verbilligter Vermietung entscheidet das Verhältnis zur ortsüblichen Miete, ob Sie Ihre Kosten voll oder nur anteilig abziehen können (§ 21 Abs. 2 EStG). Ich prüfe die Miethöhe und dokumentiere sie.

Gemeinsames Eigentum

Gehört das Objekt mehreren, etwa einer Grundstücks- oder Erbengemeinschaft, werden die Einkünfte gesondert und einheitlich festgestellt (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO). Ich erstelle die Feststellungserklärung und die darauf aufbauenden Erklärungen. Bei zusammenveranlagten Ehegatten ist sie in der Regel nicht nötig, die Anteile gehören dann direkt in die gemeinsame Anlage V.

Kauf, Verkauf und Struktur Ihrer Wohnimmobilien

Was Sie vor dem Kauf klären sollten, steht im Abschnitt Immobilienkauf. Zur Haltefrist beim Verkauf, zur Drei-Objekt-Grenze und zur Reinvestition finden Sie alles unter Immobilie verkaufen. Wächst Ihr Bestand und stellt sich die Frage nach einer Gesellschaft, hilft die Seite zur Immobilien-GmbH. Vermieten Sie Büros, Läden oder Hallen, geht es zur Vermietung von Gewerbeimmobilien.

Häufige Fragen zu Gewerbeimmobilien und Steuern

Spätestens beim Kauf der ersten vermieteten Wohnung. Kaufpreisaufteilung, Renovierungskosten und Finanzierung legen die steuerlichen Weichen für die gesamte Haltedauer, und Fehler in dieser Phase lassen sich später kaum korrigieren.

Fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungskosten von mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten an (ohne Umsatzsteuer), zählen sie zu den Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie lassen sich dann nicht sofort abziehen, sondern nur über die Abschreibung.

Ja, wenn die Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt. Dann gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Darunter müssen Sie die Kosten aufteilen (§ 21 Abs. 2 EStG). Liegt die Miete zwischen 50 und 66 %, kann das Finanzamt eine Überschussprognose verlangen.

Die Vergütung richtet sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV), insbesondere nach den Einnahmen und dem Aufwand. Im Erstgespräch erhalten Sie eine unverbindliche Einschätzung für Ihren Fall.

Ja. Ich betreue Vermieter bundesweit, digital oder persönlich, je nach Bedarf.

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