Steuerberater für Gewerbeimmobilien · Umsatzsteuer · Gewerbesteuer

Steuerberater für Gewerbeimmobilien: Vermietung steuerlich sauber aufstellen

Büros, Einzelhandelsflächen, Praxen und Lagerhallen zu vermieten, ist steuerlich etwas anderes als Wohnungsvermietung. Ich betreue Eigentümer digital und bundesweit bei Umsatzsteueroption, Vorsteuer, Betriebsvorrichtungen und Gewerbesteuer.

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Stefan Bösel, Steuerberater

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Gewerbeimmobilien vermieten: Worauf es steuerlich ankommt

Bei Gewerbeobjekten wird die Umsatzsteuer zum Gestaltungselement, die Abgrenzung zwischen Gebäude und Betriebsvorrichtung bestimmt die Abschreibung, und die Frage nach der richtigen Struktur stellt sich oft schon beim ersten Objekt. Als Steuerberater für Gewerbeimmobilien behalte ich das Zusammenspiel von Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer im Blick. Das gilt vom Erwerb über die Vermietung bis zum Verkauf. Den Überblick über alle Immobilienthemen finden Sie beim Steuerberater für Immobilien.

Leistungen

Was ich für Vermieter von Gewerbeimmobilien übernehme

Umsatzsteueroption und Vorsteuerabzug

Die Vermietung von Gewerbeflächen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Unter den Voraussetzungen des § 9 UStG können Sie darauf verzichten und so die Vorsteuer aus Anschaffung, Herstellung und Instandhaltung abziehen. Ich prüfe, ob und wann sich die Option lohnt, und behalte die Voraussetzungen laufend im Blick.

Betriebsvorrichtungen und Abschreibung

Was zum Gebäude gehört und was eine Betriebsvorrichtung ist, entscheidet über die Abschreibung. Ich achte schon beim Erwerb auf die saubere Abgrenzung und sichere die Gebäude-AfA durch eine belastbare Kaufpreisaufteilung. Wie heikel das in der Praxis ist, zeigt mein Beitrag zu Betriebsvorrichtungen in Fachmarktzentren und Lebensmittelmärkten.

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Grundstücksunternehmen, etwa eine Immobilien-GmbH, können nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG die erweiterte Kürzung nutzen. Die Anforderungen sind streng, schon geringe gewerbliche Nebentätigkeiten können sie kosten. Ich sorge dafür, dass die Voraussetzungen eingehalten und dokumentiert werden.

Laufende steuerliche Betreuung

Einnahmenüberschussrechnung oder Bilanz, Umsatzsteuervoranmeldungen und Gewerbesteuererklärung: Gewerbliche Vermietung erzeugt Pflichten auf mehreren Ebenen. Ich übernehme sie fristgerecht und mit Blick auf das Gesamtbild.

Mietverträge vor Abschluss prüfen

Umsatzsteuerklauseln, Nebenkostenabrechnung, mietfreie Zeiten und Mietereinbauten wirken direkt auf Ihre Steuer. Ich lese den Vertrag aus steuerlicher Sicht, bevor Sie unterschreiben.

Erwerb, Struktur und Verkauf von Gewerbeobjekten

Ob Sie privat, über eine Immobilien-GmbH oder eine gewerblich geprägte Personengesellschaft kaufen, beeinflusst Besteuerung, Gewerbesteuer und späteren Verkauf. Die Entscheidung stelle ich auf der Seite zur Immobilien-GmbH dar. Was Sie vor dem Notartermin klären sollten, steht im Abschnitt Immobilienkauf, den Verkauf behandle ich unter Immobilie verkaufen. Gehören mehrere Gesellschaften zu Ihrer Struktur, hilft die Seite zu Holdings und Beteiligungsstrukturen. Vermieten Sie Wohnungen, sind Sie bei der Vermietung von Wohnimmobilien richtig.

Häufige Fragen zu Gewerbeimmobilien und Steuern

Wenn Sie den Vorsteuerabzug auf Kauf-, Bau- oder Sanierungskosten nutzen wollen und Ihr Mieter die Flächen für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das verlangt § 9 Abs. 2 UStG. Bei gemischt genutzten Objekten oder Mietern wie Ärzten und Banken prüfe ich das vorab genau.

Betriebsvorrichtungen dienen dem Betrieb des Mieters und nicht dem Gebäude, zum Beispiel Lastenaufzüge, Kühlanlagen oder bestimmte Hallenbeläge. Sie gehören nicht zum Grundvermögen und werden gesondert abgeschrieben. In Gesellschaften können sie die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gefährden. Am Beispiel von Fachmarktzentren erkläre ich das im Beitrag zu Betriebsvorrichtungen.

Die Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG setzt voraus, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Schon eine kleine gewerbliche Nebentätigkeit, etwa Dienstleistungen an Mieter, kann die Kürzung für das ganze Jahr kosten.

Ändern sich die Verhältnisse innerhalb von zehn Jahren, zum Beispiel durch Auszug eines umsatzsteuerpflichtigen Mieters oder Verkauf, kann der Vorsteuerabzug nach § 15a UStG anteilig zurückzuzahlen sein. Deshalb behalte ich den Berichtigungszeitraum im Blick.

Die Vergütung richtet sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV), insbesondere nach den Einnahmen und dem Aufwand. Im Erstgespräch erhalten Sie eine unverbindliche Einschätzung für Ihren Fall.

Ja. Ich berate von Offenburg aus bundesweit, digital oder persönlich, je nach Bedarf.

Lassen Sie uns ins Gespräch kommen.

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